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但是却在悉尼实在发生了~ 看到图片中那栋红色的大楼了吗？ 那是澳洲赌场大亨 Parker 家族的 Crown Resorts项目，是一个集赌场和酒店为一体的新项目！ 目前还在建设当中 一旦修建完成 将会成为整个悉尼最高的建筑物，地标性的建筑物！ 但是前段时间这个新赌场却遇到了一些问题。 看下面的这张图~ 在赌场的前面有部分建筑物，那是有新州政府所建的Central Barangaroo新项目~ 是一个商场+地铁的规划 本来呢，在赌场下面有一个商场也不是什么坏事~ 但是这个由政府推行的新项目 却突然更改了规划~ 本来只要几层的商场 突然变成了几十层楼高的 商场+地铁+公寓！ 这样一来，因为位置的原因 Crown赌场的酒店 几十层的风景被挡了个严实 但是当Crown赌场在这里修建的时候，政府说好前面不会有任何楼挡着。 所以对于新州政府突然的变卦，Crown一怒之下，直接把新州政府告上了法庭！ 因为涉及的规模之大以及皇冠 Barangaroo 赌场项目及整个 Barangaroo 的建设的重大影响，这一事件在悉尼备受瞩目。 新赌场风景被挡，怒将政府告上法庭！ 这件事情在经过长达3年的诉讼准备，以及多次的开庭审判后。今天早上这个事情暂时告一段落！ 经过NSW最高法院的审判： Central Barangaroo商场项目未来建设，不得挡住Crown赌场酒店，看到悉尼歌剧院以及海港大桥的景观。 新赌场与新州政府的法律诉讼纠纷，其核心就在风景。 当年Crown的新赌场项目，以极大的难度拿到了悉尼第二张赌牌而倍受指责。其中新州政府也为了这一赌场成型而做了不少努力。 那么为什么本来关系好到家的两者，现在却因为风景要对簿公堂，互相谩骂！ 这就不得不提到这两个项目~ 地区的“王”，规划全都先听它的 想了解Crown和Central Barangaroo的项目，就不得不先了解一下BDA。 整个悉尼的Barangaroo 地区 由州政府机构Barangaroo Delivery Authority (BDA) 管理和规划~ BDA 是整个Barangaroo 地区的王，用来拟定和管理整个Barangaroo 的总体规划、可持续发展、财务和公共绿地和设施。 BDA 将 Barangaroo 从功能区域和建设时间先后的角度分成了三个部分！ 基本完成开发的South部分和North部分的Hedland公园。 而目前唯一没有被完成规划的 就是Central部分 这里面就包括了Crown赌场酒店和Central Barangaroo 的商场项目。 Crown赌场酒店，一晚800刀 Crown新赌场就在这一新规划的区域内。 目前规划为高达71层，由 Crown Sydney Hotel Resort 赌场酒店和 One Barangaroo Crown 豪华公寓两部分组成。 其中Crown Sydney Hotel Resort 将是悉尼的第一座6星级赌场 从6至22楼 全都是酒店，且格调极高~ 为了将这个酒店赌场做好 可谓是下了血本！ 预计Crown将会花费22亿澳元来修建整个项目！ 目前预计酒店公寓的销售可以回本8亿澳币！但剩下的14亿澳币，全部得靠赌场和酒店的利润来还账~ 如何吸引如此大的游客量来酒店入住呢？ 除了赌场这一个天然的噱头外，那么就要靠着无敌的悉尼海港大桥，以及歌剧院的风景来吸引入住。 高标准的酒店，外加无敌的海景！使得Crown 赌场将每晚客房均价定在800澳元！ 所以这一定价 既可以吸引到高质量的房客 又能够增加赌场的生意 所有的一切看起来都非常的完美~ 所以突然拔地而起的 Barangaroo Central商场 新规划的几十层的高度将会影响到部分酒店房间的风景，使得酒店的生意大打折扣！ 所以Crown赌场在沟通无果的情况下，一怒之前把新州政府的Barangaroo Central 商场项目告上法庭！ 那么为什么Crown赌场有底气把政府告上法庭，这就不得不提一下Central Barangaroo新项目了！ Central Barangaroo商场，好位置弱开发 比起未来的新赌场Crown超级地标，Central Barangaroo的商场项目可以说小巫见大巫，不起眼了很多… Central Barangaroo 位置如上图，这一部分总面积为5.2公顷。 是一个由零售、住宅和办公楼组成的综合项目。 因为项目在大桥下紧邻海港 同时又在新贵Barangaroo脚下 这里的商场几乎在 悉尼海港中史诗级好位置！ 所以这块看着就会赚钱的宝地，吸引了多家巨头的角逐。当时几大财团共同竞价，最终Grocon财团获得了最终的胜利。 而按照最初的规划，Central Barangaroo 未来只会有一个中低密度的开发，总的建筑面积被限制在5万8千平方米。 高度的话 一般也就几层楼高 可以说一点都不会挡着Crown 所以说，究竟是什么原因导致了Central Barangaroo商场挡住了Crown新赌场呢？ 矛盾的根源，其实还是钱… 本来的规划已经非常的完美了，但是咱们刚才说了，这里未来还存在一个地铁~ 但是随着大型商场Central Barangaroo的引入，一切都发生了变化… 新州政府发现如果修地铁的话 费用太高很难负担的起 所以为了能修地铁，那么让商场变得更加吸金不就好了？ 所以新州政府就将本来的商场规划，增加为 15万平方米。 而且基本上下半部分依旧是商场，而上面将会建成公寓楼，这样一来将会大大增加收入~ 这样一来 不就有钱建地铁了吗？ 但是本就几层的商场 突然变成几十层的商场公寓楼 这将大大影响 Crown 赌场酒店的投资回报！ 几乎为原来三倍的Central Barangaroo商场和Crown赌场一比较，赌场北侧的酒店客房将失去原有的风景。 粗略估计，受影响的客房占全部客房的20%。 刚才不是说了这些酒店的房费可以达到800澳元一夜嘛，如果Central商场一旦建了几十层高，那么每一间房只能卖520澳元。 直接影响就是 每间房一夜损失了280澳元 如果算是其他间接影响，那么对于本就以无敌海港大桥和歌剧院景观为主的赌场酒店来说， 损失简直无法估量… 赌场告赢政府，就靠一纸合同… 那么为了自己的利益，Crown赌场只能一纸诉状把新州政府告上法庭！ 但是无论是商场还是地铁项目，其实都是政府的项目，和政府打官司胜率几成应该不难理解… 但是，从今天的判决来看 Crown赌场竟然胜诉了！ 这里就不得不提到一个非常重要的合约了~ 它的依据就是Crown Barangaroo项目和BDA达成的协议CDA（Crown Development Agreement）。 CDA本身其实是一个项目开发协议Property Development Agreement（PDA）。 新州政府在考虑 PDA 的时候，往往会为了项目成功性、确定性、以及项目的风险，政府也会愿意通过降低回报要求来确保项目的成功。 所以当Crown赌场和新州政府 签订了265页的开发协议时 赌场一方其实是有着 非常多的有利条件的~ 非常巧合的是，在265页开发协议中 里面刚好列出了一条 关于Central Barangaroo商场对赌场酒店房间外风景的影响~ 具体来说，就是如果 Central Barangaroo 商场想要对他的规划指标进行调整的话， 那么就需要与Crown以及Lendlease大厦进行商量并达成共识~ 同时维护 Crown 赌场和 LendLease 项目上所包含的风景。 但是不巧的是，无敌的风景就是Crown赌场酒店吃饭的本钱，所以赌场方面无论如何都不会做让步！ 依靠着这看似不起眼的一小条合约~ Crown赌场就能够理直气壮的将州政府告上法庭。 合理维权最重要，法律不会偏袒政府 其实 Crown 赌场把新州政府告上法庭，它只是在维护自己的权利和利益，现在看来 Crown 这次的做法是完全的合理的。 悉尼港的风景是大家的，每一个签订了合约的人，都希望自己拥有最完美的海港景色！ 新州政府认为自己依然拥有增加 Central Barangaroo 商场建筑高度的权利。 Crown 赌场方面则认为政府必须获得他们的同意才能增加 Central Barangaroo 的建筑高度。 而根据今天的宣判来看，目前法院认为： Central Barangaroo可以继续建造，但是前提是不能挡住Crown赌场酒店看见海港大桥以及歌剧院的景色。 目前新州政府对于审判的结果有一点不满意… 新州政府可能仍然会继续增加 Central Barangaroo 的高度，但是究竟怎么建造才能不挡住Crown的景色，对于州政府来说是一个不小的挑战。 但是对于政府而言，为了赚钱修地铁，让自己的项目随意加盖，修改早已报备的规划， 终究还是自己先犯错。 所以如果下次在澳洲再有人违规侵占了自己应有的权利，那么不要担心直接去起诉对方，这不Crown就把政府给告赢了嘛… |
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