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就在几年前，“楼花”还是澳洲华人圈里炙手可热的话题。趁着当年房市的旺劲儿，楼花受到众多华人投资者的青睐。 也有不少华人选择从事楼花销售，通过这一火爆职业成功打进了房地产市场。后来，有的发了家，有的成立了自己的公司。 如今楼市每况愈下，当年用高价买入的楼花，跌得让不少华人业主直喊头疼。 一时间，对于“楼花”二字，人们谈虎变色，甚至有华人业主宁愿损失10万首付也不想背负当年买下的楼花。
 （图片来源：每日邮报） 01 遭遇楼市变天，悉尼业主楼花损失近10万 三年前，定居悉尼华人业主Sarah（化名），与老公在Epping某学区购置了一处2房的高层公寓楼花作为婚房，价值99万澳元。 从2013年到2016年，悉尼房地产经历了三年高速增长的黄金期，夫妻俩也是因看到此番涨势才决定置业的。 据澳洲外资审查投资委员会（FIRB）年报，从2013年至2016年，房地产的购买申请数量逐年递增，总量高达100036件，投资金额高达1680亿澳元。中国买家成为主导之一，占据了近乎25%的投资市场。
 （图片来源：ABC News） “当时我们买的时候，是房价最高的时候。” 令夫妻二人始料未及的是，就在购买了楼花不久，悉尼的房市突然变了天。 2016年，澳洲政府出台了一些列措施调控房价，包括陆续关闭对海外人士贷款，实行海外印花税双倍征收，导致海外投资数量腰斩一大半。
 （图片来源：ABC News） 接下来发生的连锁反应，过去3年，历历在目：房价大跌，有媒体鼓吹“债务炸弹”、房地产“末世论”。 除了投资人数量削减外，行业内部竞争压力越来越大，导致大量楼花销售被迫下岗，售房中介倒闭。 然而，最受打击的莫过于楼花业主和投资者。
 （图片来源：《60分钟》澳洲版） Sarah告诉记者，她购买的高层观景公寓当年估价近100万，而现在只价值90万左右，跌了近10%。 “我和老公正在考虑如何尽量减少损失，其中一个方案就是放弃这个楼花，宁愿亏损10万，再重新购买一套便宜的。”，Sarah无奈道。 02 华人业主纷纷观望，后续贷款或成“老大难” 面对房市持续低迷，华人业主们抓耳挠腮。究竟该如何处理手里的楼花，是割舍还是坚守，摆在他们面前的一道难题。 华人业主安先生（化名），手里拽有一处楼花，过去一段时间，他一直在观望市场动向。 他告诉今日澳洲App记者，他的楼花是位于内东区，是一处2房公寓。由于周边区域的房价已经出现了松动，安先生担忧自己置业的区域会受影响。
 （图片来源：Village Buzz） “如果我现在抛售，我可能只损失一个印花税，但目前而言我是自住，所以保值或者升值肯定是有所期望的，跌的话也只能自己安慰自己罢了”，安先生说道。 相反，业主Sarah就没那么好的运气。她置业区域的房价已经下跌了10%，如果不割舍手里的楼花，最令她担忧的是后续贷款问题。 “我最大的担忧是，到时候去银行做贷款评估，估价会低于购买价，这样就贷不了80%的贷款，意味着我们的20%会多出。”，Sarah说道。
 （图片来源：网络） 对于如何应对楼花不景气的问题，Sarah与她的老公又回头咨询了broker的意见。 夫妻俩发现，如果现在放弃手里的楼花，损失的不仅是10万首付，同时5万的印花税也会打水漂，这一来损失就更严重。 Sarah告诉记者，这使他们面临进退两难的处境，目前只能继续观望，暂时先保留住这个学区房，等房子建好了再说。
 对此，瑞银分析师表示，那些在2016年或2017年市场高峰期入手楼花的买家而言，交付和公寓价值问题变得尤其严重。 分析师James Druce称：“我们可以看到，公寓越来越没有资金，银行也在算，你的房子还值多少钱。”他认为，相比当初合同价格，现在银行对公寓的估值起码下跌10%-20%，甚至更多。 03 “风平浪静时，一丝涟漪也起波澜” 就在本周二，澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)公布，澳大利亚各首府城市的房价去年第四季度下跌2.4%，2018年全年下跌5.1%，澳洲整体房价跌幅已超过了金融危机时期的跌幅（4.6%）。
 （图片来源：9台新闻） 据澳洲新闻集团报道，悉尼和墨尔本近一半的新公寓现在的价值低于买家合同购买价。 在2月份悉尼交割的新公寓中，45%的公寓价格低于楼花购买价格，而去年同期仅为18%。在墨尔本，这一比例为46%，高于一年内的23%。 CoreLogic研究负责人Tim Lawless认为，相比两年前，购买楼花的本地和外国投资者明显减少了许多。
 尽管对新项目的批准大幅下降，但CoreLogic的数据显示，悉尼墨尔本两大房地产市场在未来两年将出现供过于求，这将进一步拖累不断下跌的房地产市场。 一些区域，由于开发商融资困难，部分项目被迫停止，导致部分楼花项目“烂尾”。 Lawless表示：“新州大约有6万套公寓正在建设中，而在维州，当市场陷入严重低迷时，这一数字接近5万套。”
 然而就在近期，银行经过了一段时间的贷款收紧之后，开始陆续出台新政，在华人圈引起了热议。 澳洲西太平洋银行（Westpac）本周宣布，将正式接受部分中国人海外收入贷款申请。 西太银行及其旗下墨尔本银行， St.George银行及BankSA，将更新其住宅贷款政策中“验证收入”（Verifying Income）的内容。 意味着，从3月25日起，持有香港护照的澳洲永居客户申请贷款时，可以使用港币收入证明申请贷款。
 上周四，澳洲ANZ银行宣布将放宽只还息（interest-only）贷款条件，首付降至1成，期限延长至10年。 ANZ表示，从今年4月25日起，对只还利息型的投资住房贷款政策进行调整，向客户提供高达10年的只付息贷款期限，高于目前的5年期限。 调整之前，购买者需要付20%的首付，调整之后，只需要付10%的首付就可以，其余90%都可以贷款。 就在上个月，ANZ银行首席执行官Shayne Elliott公开承认该行“过于保守”，而近期宣布的住房贷款调整，被外界认为是重新向房地产投资者敞开大门。
 有人认为，这是一个房市利好的信号，银行方面开始想办法逐步刺激房地产投资市场的增长。 但这是否会促使“四大”的另外两家银行也会进行类似的政策变动，以及对于整个房市有多大刺激，仍是未知数。 有业内人士分析，目前银行出台的一些新政并没有实质性的突破。 “这就好比风平浪静的时候，一丝涟漪也能兴起波澜。”，一位业内人士告诉今日澳洲App。 “业内对银行的这些新政都见惯不怪了，对我们来说并没有太大的影响，相反对消费者来说，在贷款政策持续收紧之后，一点点新的变动也会引起一番热议。” “比如，ANZ的新政，其实将5年拓展到10年并没有实质上的改变，因为原政策每5年就能续一次。”
 在政府内部，对于房市低迷的话题也是争论不休。 就在下届联邦大选前，澳洲财长Josh Frydenberg发出警告，澳洲房地产市场的崩溃可能会摧毁小型企业和打击普通家庭的消费。
 另一方面，影子财长Chris Bowen则认为，这是联合政府在故意造成恐慌。他表示，房价大跌已说明了现政府已经失控。 看来，房市问题必定会成为大选前一大热门话题，毫无疑问的是，这也将成为下届政府工作的重点之一。在5月大选前，自由党和工党之间角逐，又会分别拿出怎样的方案吸引选票？我们拭目以待。 你是否也在为楼花市场的现状而烦恼？对于房市低迷，你希望下届政府能为你做点什么？ |
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